부동산신탁 산업

부동산신탁 산업

(1) 관련 법령의 규제

-  부동산신탁회사는 자본시장법에 따라 동법 시행령 [별표1]의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자)에 대하여 금융위원회의 인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있는 금융투자업자입니다.
 
- 부동산신탁회사는 자본시장법과 동법 시행령, 금융위원회의 금융투자업규정, 기타 관계법규 등에 의해 신탁의 인수 및 신탁재산의 관리, 운용, 처분 등 업무절차와 방법상 제한을 받고 있습니다.

(2) 부동산신탁 시장의 특성

-  제도권 시장
부동산신탁업은 자본시장법에 의하여 인가 받은 부동산신탁회사들에 의하여 형성된제도권내 시장의 성격을 갖고 있으며 금융감독기관의 관리감독을 받는 등 상대적으로 신뢰성과 안정성이 확보된 시장입니다.

- 위탁자와 신탁계약에 의한 시장
부동산신탁사는 위탁자와의 신탁계약에 의하여 신탁대상 부동산을 신탁회사로 명의이전하여 개발, 관리, 처분, 담보하는 위탁자와의 관계에 의한 시장입니다.

- 부동산종합시장
부동산신탁시장은 부동산과 관련한 개발, 관리, 담보, 처분신탁 등의 신탁상품뿐만 아니라 부동산금융, 부동산컨설팅, 부동산정보제공, 부동산관련업무의 대리 등 부동산에 대한 종합적인 서비스를 제공하는 시장입니다.

- 부동산금융시장
자본시장법, 부동산투자회사법을 바탕으로 하는 자산유동화증권(ABS), 부동산투자회사(REITs), 부동산 펀드(REF) 등 새로운 부동산과 금융이 연계된 상품이 등장하고, 부동산개발의 자금조달방식도 사업성에 기초한 프로젝트파이낸싱 기법이 고안되었으며, PF ABS, PF ABCP, 개발형 REITs 등 다양한 형태의 부동산 구조화금융이 발달하고 있습니다. 이에 따라 부동산신탁 상품의 활용가능성 역시 높아지고 있습니다.

(3) 부동산신탁업의 발전전망

- 부동산신탁업자는 주된 업무라고 할 수 있는 토지신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 뿐만 아니라, 부수업무로 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양사업자와 체결하는 계약에 의한 대리사무와 부동산의 취득ㆍ처분ㆍ개발ㆍ분양ㆍ관리ㆍ인허가ㆍ임대차 관련 대리사무 및 컨설팅 등을 취급할 수 있습니다.

- 부동산신탁 상품 중 토지신탁은 일반적으로 주택 및 건축물 분양시장의 흐름에 영향을 받는 특징이 있으나,  담보, 처분, 관리신탁 등의 비개발신탁의 경우에는 신탁재산이 신탁법(제22조)에 따라 엄격한 보호를 받도록 되어 있는 점으로 인하여 부동산 경기침체 시에도 안정성을 선호하는 수요가 있습니다.

다. 시장여건 등

(1) 시장여건

- 2015년 부동산신탁 업계 전체 수주실적은 8,601억원으로 전년 대비 78.1% 증가하였으며, 수수료수익은 4,470억원으로 전년 대비 34.4% 증가하였습니다.

- 신탁회사의 적극적인 영업확대로 차입형 토지신탁 수주액이 105.0% 증가하였고, 부동산시장 회복에 따른 비차입형 상품의 수요 확대로 관리형 토지신탁 등 비차입형의 수주액이 58.4% 증가하였습니다.

- 2015년 부동산신탁시장은 중견업체를 포함한 대부분의 업체에서 수익성 높은 차입형 개발신탁 수주를 확대하여 전체적인 시장규모가 상당히 증가하였습니다.

- 2016년은 경제의 완만한 성장이 예상되나 공급물량 과다, 가계부채 등 리스크 요인이 상존하며 업체간 경쟁도 더욱 치열해져 신탁사업에 대한 영업력 확보와 함께 경기변동에 따른 리스크관리가 더욱 필요할 것으로 보입니다.

(2) 업계현황 및 경쟁상황

- 2015년 12월 현재 영업을 영위하고 있는 부동산신탁회사는 당사를 비롯하여 대한토지신탁, KB부동산신탁, 생보부동산신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁 등 11개사입니다.


- 주요 부동산신탁사 현황 ('15.12.31기준)                                          (단위 : 억원)

구분	한국 토지신탁	KB 부동산신탁	대한 토지신탁	생보 부동산신탁	한국 자산신탁	코람코 자산신탁	하나자산 신탁	아시아 신탁	국제 신탁	무궁화 신탁	코리아 신탁
설립인가	96.3.5	96.7.12	97.12.1	98.11.4	01.3.20	01.10.24	04.2.27	07.8.24	07.11.9	09.8.26	09.12.29
자본금	2,525	800	750	100	367	100	100	100	153	106	110

- 자본시장법 시행에 따라 구 신탁업법에 근거하여 설립된 (사)부동산신탁업협회는 '09.3.31부로 해산되었으며, 영업중인 부동산신탁회사는 한국금융투자협회에  회원가입하여 활동하고 있습니다.

- 부동산신탁업자도 금융투자업자로서 자본시장법 상 강화된 투자자 보호제도를 적용받게 되어 '09.2.4  '투자권유준칙'을 제정ㆍ시행하고 내부통제제도를 정비하는 등신탁상품 고객에 대한 보호강화로 보다 안전하게 부동산신탁상품을 이용할 수 있는 제도적 장치가 마련되었습니다.

- 토지신탁 부문은 당사와 대한토지신탁이 주력으로 취급하였으나 KB부동산신탁, 한국자산신탁 등 타 신탁사도 점차 토지신탁의 매출 비중을 확대하고 있으며, 비토지신탁부문은 자본시장법 시행에 따라 신규 부동산신탁사 인가 및 증권사의 신탁업 겸영이 본격화되면서 향후 경쟁이 더욱 심화될 것으로 전망됩니다.

- 당사는 영업수익 기준 시장점유율 1위의 부동산신탁업계 리딩컴퍼니로서('15.12월 기준), 업계 최대 자본금과 인적자원을 바탕으로 차입형 토지신탁 부문에 특히 강점을 가지고 있습니다.

(3) 시장점유율 추이 (영업수익 기준)
                                                                                                (단위 : 백만원)

연도	영업수익 및 시장점유율	한국 토지신탁	KB 부동산신탁	대한 토지신탁	생보 부동산신탁	한국 자산신탁	코람코 자산신탁	하나자산 신탁
2015년도	영업수익	130,778	55,719	52,306	32,856	83,392	68,725	34,857
	시장점유율	23%	10%	9%	6%	15%	12%	6%
2014년도	영업수익	139,209	50,689	35,748	18,860	56,798	47,074	26,931
	시장점유율	31%	11%	8%	4%	13%	11%	6%
2013년도	영업수익	162,809	46,524	48,330	12,934	35,731	55,128	25,525
	시장점유율	36%	10%	11%	3%	8%	12%	6%
2012년도	영업수익	116,120	52,021	44,599	14,996	39,029	40,859	29,473
	시장점유율	30%	13%	11%	4%	10%	13%	8%

※ 위 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것으로서 2007년 이후 설립된 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁 및 코리아신탁의 영업수익을 반영한 것입니다.

( 출처 : 한국토지신탁 2015년 사업보고서 내용중 일부 발췌 )