부동산신탁 시장의 규모 및 영업 여건

부동산신탁 시장의 규모 및 영업 여건

 

(1) 부동산신탁 시장의 규모 및 영업여건

- 부동산신탁업의 시장규모는 '수탁고'와 '영업수익'(매출) 규모로 설명할 수 있습니다. 수탁고는 신탁계약에 따라 수탁시점에 수탁자가 인수한 신탁자산의 금액(신탁계정의 신탁원본금액)을 말하는 것이며, 영업수익은 신탁보수 등 수수료수익에 이자수익 등을 더한 금액으로 그 상세 내역은 다음과 같습니다.  

- 수탁고 : 전체 부동산신탁 수탁고 규모는 2015년 12월 기준 171.6조원이며, 이 중 부동산 전업신탁사의 수탁고 규모는 약 140조원으로 업권별 및 신탁유형별 신탁규모는 다음과 같습니다. 

구 분	부동산신탁
	관리신탁	담보신탁	처분신탁	토지신탁	분양관리	소계
은행	52,115	241,689	3,684	0	61	297,549
증권	2,531	0	9,772	0	0	12,302
보험	7,474	0	0	0	0	7,474
부동산전업신탁사	25,704	862,472	62,385	385,047	63,252	1,398,859
합계	87,824	1,104,160	75,841	385,047	63,313	1,716,185

※ 단위 : 억원 / 출처 : 금융투자협회
※ 수탁고는 신탁회사가 수탁하고 있는 자산의 규모를 파악하는데는 도움이 되나, 신탁유형별로 수수료의 산정방식 또는 수수료 산정의 기초가 되는 자산금액 등이 상이하여 수탁고 규모와 영업수익 규모간의 상관관계는 높지 않습니다. 

- 영업수익 : 2015년말 기준 금융위원회 신탁업 인가를 득한 11개 부동산신탁사의 영업수익 총액은 5,591억원이며, 최근 5년간 부동산신탁사의 영업수익 변동 추이는 다음과 같습니다.

구 분	2012년	2013년	2014년	2015년	CAGR
영업수익	3,926	4,491	4,456	5,591	12.51%
1. 신탁보수	2,055	2,394	2,628	3,381	18.06%
(차입형토지신탁)	782	1,206	1,248	1,704	29.65%
(관리형토지신탁)	497	457	478	581	5.34%
(관리신탁)	22	20	21	24	2.45%
(처분신탁)	94	71	51	43	△22.87%
(담보신탁)	476	445	608	764	17.09%
(분양관리신탁)	184	176	187	265	12.99%
(기타)	-	19	35	-	-
2. 부수업무수익	729	640	698	1,106	14.91%
3. 신탁계정대이자	682	764	693	558	△6.49%
4. 기타수익	460	693	437	546	5.85%

※ 단위 : 억원 / 출처 : 금융투자협회
※ 2012년 3,926억원 규모이던 영업수익 규모는 연평균 약 12.5% 수준으로 성장하여 2015년 5,591억원 규모로 성장하였습니다. 특히 차입형 토지신탁 및 관리형토지신탁의 영업활성화에 힘입어 각 신탁 관련 보수 수익이 각각 연평균 약30% 및 5% 수준으로 성장하고 있으며, 신탁보수 수익에 있어 토지신탁 다음으로 높은 비중을 차지하고 있는 담보신탁 및 분양관리신탁 관련 수익도 각각 연평균 17% 및 13% 수준의 성장세를 나타내고 있습니다.

(2) 부동산신탁사 현황 및 경쟁상황

- 주요 부동산신탁사 현황 : 2016년 5월 25일 현재 영업을 영위하고 있는 부동산신탁회사는 당사를 비롯하여 한국토지신탁, 대한토지신탁, KB부동산신탁, 생보부동산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁 등 11개사입니다.

구 분	당사	한국 토지 신탁	KB 부동산 신  탁	대한 토지 신탁	생보 부동산 신탁	하나 자산 신탁	코람코 자산 신탁	아시아 신탁	국제 자산 신탁	무궁화 신탁	코리아 신탁
설립 년월	01.3.	96.3.	96.7.	97.12.	98.11.	04.2.	01.10.	07.8.	07.11.	09.8.	09.12.
납입 자본	367억	2,525억	800억	750억	100억	100억	100억	100억	153억	106억	110억

- 부동산신탁업은 자본시장법에 의하여 인가 받은 위 11개 부동산신탁회사만이 시장에 참여할 수 있으므로 완전 경쟁시장은 아니나, 시장 규모 대비 참여자수가 많아 경쟁이 치열하며 지속적인 사업포트폴리오 확대와 영업 전략 없이는 생존이 어려운 시장으로 볼 수 있습니다.

- 한편, 부동산신탁사의 영업수익은 수수료수익이 약 80%를 차지하고 있으며, 수수료수익 외 영업수익으로는 이자수익이 약 13%을 차지하고 있습니다(기타의 영업 수익은 대손충당금 환입금 등으로 구성). 이 중 수수료 수익은 신탁보수 및 부수업무수익(대리사무, 리츠 등)으로 구성되어있으며, 이는 인적자원을 활용한 신탁 서비스를 제공한 대가로 수취하는 것이므로 개별 부동산신탁사의 경쟁력은 수수료수익 대비 임직원수를 나눈 인당 수수료 수익으로 분석해볼 수 있을 것이며, 그 현황은 아래와 같습니다.

구  분	당사	한토신	KB신탁	대토신	생보	하나	코람코	아시아	국제	무궁화	코리아	합계
수수료 수익	622	899	427	346	309	328	598	305	272	183	198	4,487
인원	130	166	148	112	98	106	147	93	110	72	98	1,280
인당 생산성	4.78	5.42	2.89	3.09	3.15	3.10	4.07	3.28	2.47	2.54	2.02	3.51

※ 단위 : 억원 / 출처 : 금융투자협회
※ 영업수익에서 수수료 수익외 가장 큰 비중을 차지하는 이자수익은 자기자본을 활용한 신탁계정대이자 및 일반 운용이자(예금, 채권 등)로 구성되어 있으므로 이에 관한 경쟁력(생산능력)은 각 부동산신탁사의 자기자본과 연관성이 있습니다.

(3) 시장 점유율 추이

- 신탁 수주 시장 점유율 추이 : 신탁 수주액은 신탁 상품(토지신탁, 담보신탁, 분양관리 신탁 등) 및 신탁 부수ㆍ겸영 업무(대리사무, 컨설팅, 리츠)에 대하여 위탁자(고객)와 계약을 맺은 보수 총액을 말합니다. 이와 같은 신탁 수주액은 계약 보수 총액을 일시에 인식하거나(주로 담보신탁), 기간별로 안분해서 인식 하거나(관리형토지신탁) 또는 개발 사업의 공정률에 따라 인식(차입형토지신탁)하고 있으며, 이와 같은 영업수익의 인식방법은 기업회계기준에 명시되어 있습니다[통상의 개발사업은 약3~4년에 걸쳐 이루어지므로, 토지신탁 상품의 경우 신탁 수주액을 3~4년에 걸쳐 영업수익으로 인식하게 됨]. 

당사의 연도별 신탁 수주 점유율은 아래와 같습니다.

시기	회사 수	시장 전체 수주액	회사당 평균 수주액	당사 점유율
2012년	11개사	3,363억원	305.7억원	11%
2013년	11개사	3,587억원	326.1억원	16%
2014년	11개사	4,610억원	419.1억원	18%
2015년	11개사	8,601억원	781.9억원	20%

※ 출처 : 금융투자협회 취합 자료(각 신탁회사의 개별적 제출 내역 합산)

- 차입형토지신탁 수주 시장 점유율 추이 : 2009년 금융위기 이후 부동산 금융 시장에서 새로운 부동산 금융방식에 대한 니즈가 발생하였고, 당사는 개발사업의 안정성을 보완하는 단순 관리 기능에서 벗어나, 개발 사업의 자금(공사비 등의 사업비)을 조달하고 개발사업을 주도하는 상품을 보다 강화하게 되었는데, 이러한 상품이 바로 차입형 토지신탁 상품입니다. 즉, 이전 시기에는 분양의 일시적 지연으로 인한 자금 부족에 대하여 주로 건설회사 등이 자금을 보충하였는데 차입형 토지신탁 상품은 공사비 등의 부족 자금을 신탁사가 우선 조달하고, 조달한 자금에 대한 이자를 수취하는 한편 높은 수준의 신탁 수수료를 거양하는 상품입니다. 차입형토지신탁 상품은 2011년 이후 큰 폭으로 성장하고 있는데, 현재까지는 당사를 포함하여 한국토지신탁, 대한토지신탁 등 주로 자기자본이 충분히 확충되어 있고, 관련된 업무 경험이 풍부하며, 리스크관리 시스템이 잘 갖추어진 부동산신탁회사에서 취급하고 있는 상황입니다.
당사의 연도별 차입형토지신탁 수주 점유율은 아래와 같습니다.

시기	시장 전체 수주액	당사 수주액	당사 점유율
2012년	1,316억원	41억원	3%
2013년	1,699억원	392억원	23%
2014년	2,044억원	449억원	22%
2015년	4,191억원	1,268억원	30%

※ 출처 : 금융투자협회 취합 자료(각 신탁회사의 개별적 제출 내역 합산)

- 영업수익 시장점유율 추이 : 상기와 같이 신탁 수주시장이 형성된 가운데, 신탁 주액은 3~4년에 걸쳐 영업수익으로 인식되게 되며, 그 결과로 형성된 전체 부동산신탁사별 영업수익 시장 점유율은 아래와 같습니다. 당사의 경우 영업수익의 시장 점유율이 점차 확대되고 있는 추세이며, 상기에서 기술된 바와 같이 신탁시장의 수주 점유율이 지속적으로 증가하고 있는 만큼, 향후에도 영업수익이 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다.

회사명	2012년	점유율	2013년	점유율	2014년	점유율	2015년	점유율
한국자산신탁	390	10%	357	8%	568	13%	834	15%
한국토지신탁	1,161	30%	1,628	36%	1,392	31%	1,308	23%
KB부동산신탁	520	13%	465	10%	507	11%	557	10%
대한토지신탁	446	11%	483	11%	357	8%	523	9%
생보부동산신탁	150	4%	129	3%	189	4%	329	6%
하나자산신탁	295	8%	255	6%	269	6%	349	6%
코람코자산신탁	409	10%	551	12%	471	11%	687	12%
아시아신탁	237	6%	230	5%	268	6%	321	6%
국제자산신탁	151	4%	176	4%	216	5%	291	5%
무궁화신탁	72	2%	92	2%	111	2%	189	3%
코리아신탁	95	2%	123	3%	108	2%	203	4%
합계	3,926	100%	4,491	100%	4,456	100%	5,591	100%

※ 단위 : 억원 / 출처 : 금융투자협회 공시자료

(4) 당사의 강점 등(경쟁 우위를 점하기 위한 주요 수단)

- 당사는 업계에서 유일하게 부동산 개발[계열회사 : 엠디엠, 엠디엠플러스] 및 부동산 금융[계열회사 : 당사, 한국자산캐피탈, 한국자산에셋운용] 회사를 하나의 그룹회사로서 수직 계열화하고 있는 회사로서, 부동산 개발 및 부동산 산업에 대한 높은 전문성을 바탕으로 고객에게 부동산과 관련된 one-stop 서비스를 제공하고 있습니다. 또한, 토지신탁에 대한 수주 여부를 판단함에 있어서는 해당 사업의 분양성 및 사업성에 대한 면밀한 검토가 필수적인 바, 계열회사의 높은 부동산 개발 관련 노하우를 활용하고자 계열회사가 직접 작성한 분양성 및 사업성 컨설팅 보고서를 수주 심의시 참조하도록 하고 있으며, 한국자산캐피탈의 여신금융 기능을 활용하여 위탁자ㆍ수익자로 하여금 신탁사업과 연계된 금융 서비스를 제공하고 있습니다.

- 또한, 당사는 국내 최초로 토지신탁 업무를 수행할 당시부터 재직하였던 인력을 보유하는 등 개발사업(토지신탁) 업무에 대하여 높은 수준의 전문성, 축적된 경험및 노하우를 보유하고 있는 바, 이를 바탕으로 공정관리, 자금관리 및 리스크관리 시스템을 지속적으로 보완 및 발전하고 있으며, 유상증자 및 이익의 내부 유보 등을 통하여 지속적으로 자본을 확충하여 온 바, 이를 바탕으로 안정적으로 개발사업을 수행할 수 있습니다. 

- 또한, 토지, 관리, 담보, 처분신탁 및 대리사무 등 기존의 부동산신탁상품 외에도PFV AMC 및 REITs AMC 등 부동산산업에 필요한 다양한 금융 서비스를 직접 제공하고 있으며, 계열회사(한국자산캐피탈, 한국자산에셋운용)를 통해서도 부동산 관련 금융 서비스를 제공하는 기능도 수행하고 있습니다.

- 당사가 주력으로 하는 차입형 토지신탁 상품은 타 부동산신탁상품에 비하여 수수료가 높아 수익성이 좋다는 장점이 있으나, 고유계정에서 개발사업으로의 자금투입이 필요할 수 있으며 이에 따라 신탁사업의 사업수지 악화에 따른 리스크가 발생할 가능성이 있습니다. 

(5) 당사의 신규 추진 예정 사업

- 도시정비 사업 : 지난 2015년 7월 도시 및 주거환경정비법 개정안이 국회에서 의결됨에 따라 2016년 3월부터 신탁회사가 정비사업의 단독 시행자를 맡을 수 있게 되었습니다. 기존의 도시정비사업의 가장 큰 문제점은 정비사업을 주도해 나아가는 정비조합의 전문성과 자금력이 부족하고, 조합 내에서 의사결정 절차가 지나치게 복잡하다는 점이었는 바, 전국 다수의 사업장에서 그 추진속도가 매우 지연된 상태였습니다. 그러나 상기와 같이 도시정비법이 개정됨으로 인하여 전문성을 토대로 자금력을 가진 신탁회사가 도시 정비사업에 참여할 수 있게 되어, 사업진행에 어려움을 겪던 많은 정비 사업장들이 사업 재개의 활로를 찾을 수 있을 것으로 전망되고 있습니다. 또한 부동산신탁사 입장에서는 정비사업의 신탁 방식 수행으로 인하여 지속적으로 업무 수익이 증대될 것으로 기대할 수 있게 되었습니다.

- 기업형 민간 임대주택사업 : 지난 2015년 1월 13일 이른바 1ㆍ13대책을 통해 발표된 기업형 민간 임대주택사업("뉴스테이" 사업)은 전세가격 급등에 따른 주거 불안 해소와 내수 경기 활성화를 위해 민간임대 주택사업의 활성화로서 이를 극복하고자 시행되고 있는 제도로서, 확보된 사업지를 기준으로 2016년 약5만호, 2017년까지 약 13만호가 공급될 예정이며, 임대주택 사업을 위한 적정 가격의 토지 공급(공공택지), 주택도시기금의 출자ㆍ융자, 인ㆍ허가 절차의 단축, 각종 세제 혜택 등의 지원과 혜택이 부여되고 있습니다. 뉴스테이 사업은 주로 민간이 리츠(REITs)를 설립하여 임대 사업을 실시하는 형태로서, 금융기관ㆍ연기금 등의 재무적 투자자와 부동산신탁사 등의 자산관리회사 및 건설회사 등이 참여하고 있는 바, 부동산신탁사들은 뉴스테이 사업 활성화에 따라 직접적으로 리츠 자산관리업무 수수료 수익이 증대될 예정으로 판단되며, 장기적으로는 임대주택의 매각 활동 등을 통한 업무 수수료 등도 기대할 수 있게 되었습니다. 당사는 2015년 국내 최초의 뉴스테이 사업인 "인천도화지구 기업형임대주택" 사업을 리츠 방식으로 수주하여 업무를 진행하고 있으며, 향후에도 관련 역량을 집중하여 기업형임대주택 사업 관련 업무를 추진할 계획입니다.

 

(출처 : 한국자산신탁 2016년 5월 31일 증권신고서 내용중 발췌 )