부동산신탁업 전망(성장성)

부동산신탁업 전망(성장성)

(1) 경기변동의 특성

- 부동산산업 및 부동산신탁산업의 경기변동요인은 사회적 요인과 경제적 요인, 그리고 행정적 요인으로 구분하여 다음과 같이 설명할 수 있습니다.

○ 사회적 요인 : 인구의 상태, 주택보급율, 주택 건설호수, 가구구성 및 가구분리의 상태, 건축양식의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회복지의 상태, 부동산거래 사용 수익의 관습 등
○ 경제적 요인 : 도매물가지수, 국민총생산(GNP), 임금 및 고용의 증가, 이자율 및 통화량, 조세의 상태, 무역수지, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통체제의 상태 등
○ 행정적 요인 : 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등에 관한 규제, 택지 및 주택에 관한 시책, 부동산에 관한 세제의 상태, 공시지가 제도 등

- 부동산산업의 순환은 일반경기순환과 상관관계가 있지만 국지성과 지역성을 갖고 있어서 부동산산업의 경기는 지역(도시)마다 달리 변동하고, 같은 지역(도시)이라고 할지라도 그 지역(도시)안의 어느 지역인지에 따라 각각 다른 변동 양상을 보이는 것이 보통입니다. 또한, 부동산산업의 변동주기는 일반경기 변동주기(약 9~10년)보다 길다고 주장하는 전문가도 있으나 우리나라는 일반경기 주기와 병행하여 순환한다고 보는 주장이 우세합니다.

- 부동산신탁산업의 경기 변동성은 부동산산업의 경기 변동성과 어느정도 상관관계가 있는 것이 사실이지만, 후술하는 바와 같이 부동산산업 불황기에는 경기 불황에 따른 부동산 거래 시장의 변동 및 개발사업의 안정성 강화에 대한 요구가 더욱 높아짐으로 인하여, 부동산산업의 양적 변동성과 더불어 질적 변동성이 부동산신탁산업의 경기 변동 요인으로 작용하고 있다고 볼 수 있습니다.

(2) 부동산신탁업 전망

- 2016년의 부동산 개발 시장은 거시경제 여건의 불확실성이 해소되지 않고, 주택공급 과잉 우려 등이 발생하여 주택의 유형 및 지역에 따라 편차가 존재하는 낮은 상승폭의 시장 확대가 이루어질 것으로 전망이 연초에 대두되었으나, 2016년 1분기 주택 인허가 세대수(16.3만세대)가 전년 동기대비 약37% 증가하는 등 2015년부터 이어진 전월세가격 상승으로 인한 중소형 주택을 중심으로한 주택 수요의 증가 추세가 지속되고 있는 측면도 있습니다.

- 그러나, 부동산신탁사의 주요 상품에 해당하는 차입형 토지신탁 시장은 신탁사가 직접 사업비를 조달하는 사업구조와 신탁 제도를 통한 사업 안정성 및 투명성 강화에 대한 이해관계자들의 요구가 지속적으로 증가되고 있음에 따라, 부동산 산업의 변동성과 관계없이 앞으로도 그 시장규모는 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다.

- 비 차입형토지신탁 상품인 관리형 토지신탁과 담보ㆍ처분ㆍ관리신탁 등의 비토지신탁의 경우에는 부동산 산업의 저성장에 따른 영향이 다소 있을 수 있으나, 해당 신탁상품들은 신탁법 제22조(강제집행 등의 금지) 등에 근거하여 개발사업의 안정성을 강화하고 신탁재산의 보호의 기능을 제공하고 있는 바, 국내에서 부동산 사업을 시행하는데 있어 필수적으로 이용하여야 하는 상품으로 인식되고 있어 부동산 경기 침체에 따른 영향은 제한적일 것으로 예상됩니다. 

- 또한, 부동산신탁업의 경우 신탁의 부수업무(자본시장법 제41조)로서대리사무업무 및 컨설팅 등을 취급할 수 있으며, 정비사업 및 지역주택조합사업으로의 진출, 뉴스테이 활성화 정책 등으로 인해 부동산신탁사의 사업 포트폴리오가 확대되고 수익성도 향상되어 향후 부동산신탁사의 영업수익 및 순이익은 지속적으로 성장할 것으로 전망됩니다.

 

(출처 : 한국자산신탁 2016년 5월 31일 증권신고서 내용중 발췌 )